法拍房暴增背面：年轻人0首付上车赋闲后断供
法拍房也拍不动了。这两年，四川明炬律师事务所刑辩中心律师许涵林，亲眼目睹法拍房商场从热到冷、供求联系一夜反转的进程。她触摸和处理过许多与法拍房有关的事例，2021年也买了一套法拍房。
法拍房数量不断添加，背面是许多面对断供的业主：二十几岁的互联网人，简直0首付上车，赋闲后差点面对法拍。资金链开裂的包工头被拖欠几百万工程款，获赔贵州郊县10套“烂尾房”，法拍都拍不出去。一家老小六口人，由于给亲属做担保，仅有住宅被法拍，不得不去租房子住。
本来态度强硬的银行也发生了改变，比起强制回收房子拍不出去，不如宽限还贷数额和期限，和业主一同“保”房。打着“保房”旗帜的第三方组织，经过灰色手法牟利，将水搅得更浑。
以下是许涵林的自述：
文 | 谢紫怡
修改 | 张轻松
运营 | 小二郎
暴增的法拍房
作为房地产商场的镜子，法拍房曾是抢手货。
有人乐意溢价几十万、几百万买法拍房，只为绕过限购方针。也有人经过贱价捡漏的方法，开掘比二手房还廉价的法拍房。法拍房一度被炒到“限购”。
大约3年前，我看中了一套特别心动的房子。那是锦江边的一套花园房，它有着巨大的房顶和一个天台，归于某个老牌房地产公司，适当于给职工内购的福利房。我一向记住，和中介一同坐电梯的时分，周围人看我的目光就很不对。成果上去之后，一对六七十岁的配偶，正拿着锄头和铲子在门口挥舞，驱赶每一位过来看房的人。
很明显，老两口并不想失掉他们的房子。看到白叟如此抵抗，我就抛弃了。但像这样的优质房，买家是许多的。终究，房子仍是被其他人拍走了，280万，根本上和商场价差不多。房子终究肯定是被腾退了，仅仅不知道是以什么样的方法去完结的。
每次想到那对夫妻，我都会觉得有些无法。那个房子被法拍，是由于他们的儿子经商，拿房做了担保。一般这样的状况，都是房子一切者无法归还账款，债款人便经过法院请求拍卖其名下房产，以回收欠款。
我拿手经济范畴的刑事事务，也从前作为法官助理，在法院轮岗，触摸和处理过许多与法拍房有关的事例，2021年也买了一套法拍房。从业这几年，正好见证了法拍房商场从热到冷的改变，整个房地产环境从昌盛到泡沫决裂的进程。
▲ 图 / 视觉我国
开端触摸法拍房，主要是经济范畴的刑事案子，比方官员的职务犯罪、经济犯罪，这些案子触及巨额财物的处置，其间包括许多房产要被履行。而后来更多法拍房的业主，都归于经济状况恶化的普通人。由于无法归还房贷，或许没有其它财物来赔偿债款，他们的房子便面对着法拍的命运。
我见过许多房子被法拍的业主，他们中有些人体现出了愿赌服输的勇气，也有许多人会感到不甘心，难以了解自己辛苦打拼的房子要被拍卖给他人。特别是一些年岁比较大的人，他们或许只要这一套房，面对法拍的成果，就会觉得司法不公。还有更极点的，会以身体问题或其他理由，挑选回绝搬离，赖在房子里不走。
在法院轮岗时，我触摸过一些法拍房的事例咨询。最让我形象深入的是有一家老小六口人，老公是管帐，妻子是文员，成果妻子赋闲，他们的房子即即将断贷了。一同他们还给亲属做了担保，房子被二次典当，对方经商失利，欠下一百多万的账，拿的是他们的房产做的典当。就这样，他们欠下两家银行的钱，只能经过拍卖房子去还账。
那位妻子满脸瘦弱，来法院向我求情，说他们只要一套房，并且借款本来都快还清了。他们没有想到，仅仅纯给亲属帮助，成果会落到连房子都没有的地步。我安慰她，告知他们不会无家可归。终究，那套房拍了60万。除了要还给银行的钱，法院还为他们请求了租房补助，预留了他们一家人8年的租房租金。
在法拍房的生意中，法院是一个居中的官方处置者人物，前期的诉讼环节，法院会依据申述检查案子，作出判定或裁决，到了履行阶段，便是担任走拍卖程序。法院一般会和一些专业渠道协作，比方对房子的定价，会找淘宝、京东旗下的评价组织做评价价值陈述，会评价地段和新旧程度，参阅的也是同一区域的商场价格和房子的实际状况。生意完结之后，房子的腾退，便由法院的履行局去担任。
▲ 图 / 视觉我国
法拍房越来越多了。我看到一个本年1-5月，全国各城市的法拍房数据，成都的法拍房挂拍数有9580套，坐落全国第二。在成都，本年法拍房的均匀扣头率是73.45%，成交率只要26.32%，流拍率也到达了73.68%。这意味着，法拍房的商场行情现已很低迷了。
跟着法拍房数量暴增，对律师的需求增多，现在处理的方法也发生了改变。律所和一些本地银行有事务协作，往常就会接银行的署理，也便是帮银行去申述断供者。另一方面，律师也接起了许多的咨询，业主们期望取得“保房”的对策。银行也会觉得回收来的法拍房不好卖，比较倾向于业主能持续还账。
这是一个很有意思的改变，从前银行硬气的时分，咱们律所的专门团队一个月会批量处理上千份对业主的申述状。而现在，银行想尽快回笼现金，也会放下身段，期望业主不要断供，就开端用更柔软的方法去洽谈和调停。浅显来说，假如客户有还款的诚心和才能，银行是有方针去减免利息的。
可我仍是见证了许多“躺平”的断招供。房价炽热的时分，咱们都有一种追高的心态，乐意去保住宅子，守住值钱的财物。现在房地产不景气，有的人就直接摆烂，觉得什么都无所谓了。由于怎么样都还不上那个钱，乃至连房子被法拍了，都还不行还银行的借款。
挣扎的断招供
就在2022年从前，成都楼市的热度还很高，许多收入安稳、对未来预期杰出的人，乐意加杠杆买房。可是，商场发生改变。他们忽然发现，房产价值缩水了，还有人面对经济困境，连借款都还不起了。
大约在疫情后，断供潮就这样开端了。假如给这群房子面对法拍的人做一个分类，大部分仍是经商失利，以及赋闲的人。还有的是给亲朋做了担保，由于他人生意失利，自己受到牵连。也有一些用高杠杆炒房出资，成果拆东墙补西墙，倒来倒去，现金流开裂，把房子砸手上的人 。
或许，成都也是全国其他城市的缩影。网友戏弄接孙悟空来了都要打500个电话才准走，这是在说许多人干的都是电话出售一类的作业。
成都的薪酬水平不高，本地的作业商场没那么景气，再加上收入下降、赋闲增多，如同咱们的日子忽然都变得困难了。
▲ 图 / 视觉我国
有许多互联网职业、芯片职业，或许做教培的，他们从前有比较高的薪酬，早年买的也是很好的房子，但由于忽然赋闲，难以找到匹配的作业，沉重的房贷压得他们喘不过气来。在没有其他储蓄的状况下，一旦停贷超越时限，银行就会发动法拍程序了。
我有一个二十多岁的朋友，研究生应届结业即进入了让人仰慕的互联网“大厂”，年薪三十多万。他挑中了成都南边地段比较好的，130平方米的二手房，大约300万左右。其时也是加杠杆比较多，一开端买的时分，就用了很低的首付，月供超越1万5。本来蛮有决心的，成果公司改变，他被裁人了，年轻人也没那么多的存钱规划，房贷还不上了。
他特别着急，差点就计划抛弃那个房子了。欠着那么多钱，要么就借亲属朋友的，要么就持续用银行的。后边，他仍是觉得诺言比较重要，并且那套房子的保值空间仍是有的，所以就以借新还旧的方法，再找其他银行借钱来还借款，以这样的方法撑了一段时刻。过了几个月，他仍是找到了新的作业。
像这种接受过杰出教育、有面子作业的人，其实算是抗压比较强的，不至于沦落到很差的地步。但事实上，银行申述的断供者中，一大部分被告都不会应诉，也不会来参与庭审。由于他们真的没方法还钱，愈加请不起律师。他们没有姓名，没有面貌。我也没有时机触摸到他们，没方法了解他们的人生。我觉得这才是最遍及的现象，越是比较底层的人群，越是不被看见，一旦遇到困难，他们毫无还手之力。
房价跌落，有时，乃至连房子被法拍了，都还不行还银行的借款。一个被法拍的房子，本来算不上是特别优质的财物，一拍的评价是打个八折，到了二拍，价格就打到了六折，假如两次都流拍，被变卖便是五折出售。这么低的扣头，多少人能接受得起？
从前，家家户户都考虑买房，咱们都信任，房子是个稳赚不赔的生意。现在，这个信仰现已破碎了。
▲ 图 / 视觉我国
房地产全体都在垮，连带着多少人的积储打了水漂。我有一个广东的当事人，花一百多万，买了眉山天府新区的侨居房。眉山天府新区是四川省规划的两大天府新区之一，与成都天府新区并排，其时招引了许多出资者的目光。那个当地地价自身很廉价，房地产商都跑去开发，各种营销和宣扬推行特别起劲，许多外地人一下飞机，就被车接车送地拉去看房，房价一度被炒到了一两万一平方米。
那个当地其实是眉山市仁寿县，它紧挨着成都的天府大路南延线。这条垂直的大路是全亚洲最长的城市中轴线，从成都的天府广场一向贯穿到眉山。它的卖点是离成都兴隆湖很近，交通便利，但许多外地人买了才知道，住在眉山天府新区，开车去成都主城区都要一个半小时。兴隆湖尽管声称成都的“未来中心”，可是在大部分的时刻里，侨居的人们并不常往那里去。
现在，当地的房子跌到了4000到6000一平方米，根本是卖都卖不出去了。乃至查找那里的法拍房，60-80平方米的房子，起拍价低到了十几、二十几万。
就像日本的经济泡沫，从当年的张狂买房到现在的一地落寞，代表的其实并不是买房决议有什么失误，反而是一切的危险都让个人去承当了。普通人断供断贷是最惨的。咱们国家还没有推行个人破产准则，哪怕你不要房子了，债都是自己的。债款人的利益是被维护的，欠钱便是要还。借钱来买的房子，不论房价被打了几折，该还银行多少钱都要还。这套房子卖了之后，假如还欠着银行，或许还会履行你其他产业。
我在法院轮岗的时分，有一位五十多岁的阿姨，从内蒙古坐了一天多的绿皮火车，到了就直接在窗口哭。她是退休教师，由于经商欠了些债，成了失期被履行人。阿姨抱着一堆资料，说她的微信、支付宝、社保卡都被冻了，导致就医很困难。当了“老赖”就步履维艰，她期望去找那些生意的协作方要钱，留足一点根本的日子费和交通费。后来，她的宽限请求被赞同了。
社会应该树立更有用的危险分管机制，维护个人免受系统性危险的冲击。至少，得让那些真实诚笃守信，乐意再用尽力和劳作奋斗的人，能够有时机重整旗鼓，去消掉那些债。一个好的信号是，深圳试点个人破产准则现已有三年了。信任渐渐的，全国也会慎重地推行起来。
▲ 图 / 视觉我国
现在银行关于那些断供的人，其实也倾向于“保房”了。债款人和债款人之间，一切都是能够坐下来谈的。我有一个亲属，从前是包工头，由于得了肿瘤，看病了花了两三百万，实在是因病致贫。不幸的是，开发商还欠着他几百万的工程款，但开发商也没有钱了，就抵给了他10套贵州兴义市偏僻郊县的步梯房。
这种房子适当所以水泥废品，不只烂尾，还无法过户，连法拍都拍不出去。一百多平方米的房子，商场价值按60万来算，法拍卖四十多万，到二拍都流拍了。这种房子的产权有点问题，再廉价也难卖。
这样的困境下，他做工程，自身也欠着银行的运营贷，就还不上钱了。所以他仅有的住宅也将被拍卖了。我和银行的事务员去谈的时分，银行考虑到他的特别状况，乐意免掉他的悉数利息，只用归还本金，他们给出了每个月一两千的最低极限。
银行的债能够渐渐还，医疗费又不或许停，凡是有一点点钱仍是得续命。假如将来依然还不上的话，那个房子就仍是避免不了被履行的命运。
“保房”组织，使用灰色手法牟利
刚开端，法拍房不是那么闻名。网络上发表的信息还比较关闭，实际中只要具有侦办资源的部分，像公安、法院，检察院的作业人员，才有时机触摸到法拍房的信息。所以一般来说，都是那些有资金，刚好又有点政府联系的人，能够拿法拍房做一些低买高卖的生意。
2016年，成都敞开了房子限购方针，那正是房价飞涨的时代。也是从那时开端，不在限购名册的法拍房，迎来了它的春天。
房子不只仅是寓居空间，它还相关着一系列的权益，比方落户资历和教育资源。人们购买法拍房，能够很快取得成都的房产，取得户口和子女入学等躲藏价值。并且法拍房的优点是，在拍下来的那一刻，房子的物权就现已归于你了，能够很快拿到房产证。
为了绕开限购，总有人乐意多花钱，这也导致其时法拍房溢价严峻。我有一个朋友，就花一千万买了一个法拍房当婚房，咱们都戏称那是“千万豪宅”。事实上，那个房子便是溢价大约20%成交的。有一些成都的网红楼盘，也经过法拍的方法打破限价，把房子卖到高价。
那几年，法拍房愈演愈烈，有人为了卖房，不吝以虚伪诉讼的方法，比方伪装欠钱不还，把自己的房子变成法拍房，再找亲朋抬一抬价，卖出比商场高30%、50%的价格，获取几十万、上百万的溢价。
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这让法院也很头疼。估量也是根据这些方面的考虑，2021年3月22日，成都的法拍房也参加了限购。
有意思的是，法拍房炽热的时分，衍生了一些为买家服务的辅拍组织，他们最有“价值”的服务便是腾退，我传闻，他们会直接派5个大汉去他人家，用很社会化的方法劝退那些赖着不走的人。辅拍组织从前赚得盆满钵满，在法拍房参加限购后，他们的宣扬点就从从前的“不限购”，变成了“价格低”。
而现在，法拍房供求联系发生了很大的改变。“卖方”那儿，也呈现了专门的第三方组织，即一些帮助做债款规划的法律咨询公司。他们打着帮业主保房的旗帜，会做一些咱们律师都没方法幻想到的事务。
比方说跟银行洽谈还账，便是用一些手法去打扰银行，告发和银行协作的假贷公司。由于一些小贷公司自身放贷就有问题，再加上银行也不乐意惹费事，内部方针也期望回笼资金，就会作出一些退让。我还传闻过有些比较过火的保房手法，便是请艾滋患者到里边住着。其实假如真要传达疾病，还面对刑事责任。
在法拍范畴，像辅拍组织和法律咨询公司这样的第三方、第四方的参加，会让形势变得复杂，把这个水搅得更浑了。说到底，他们都是使用信息差来赚钱的，已然有信息差，必定就存在制作信息壁垒，或许诈骗等方法。
那些面对断供的业主，本能够自己去与银行洽谈，商议怎么削减利息，或许延伸还款时刻的。但法律咨询公司看到这些痛点，伪装自己有特别的联系和才能，许诺能够成功商洽，这一点深得当事人的心里。但其实，他们便是用打扰银行的那些手法，把利息减免下来，然后再拿业主必定额度的钱。
买法拍房的人
这一行的水太深了。律师一般都不会容易去碰法拍房，更甭说普通人了。
有的断得不完全的房子，会触及到与本来业主的困难交涉。究竟对咱们来说，买个房子是要去住，可是对人家来说，假如失掉了悉数的期望，他非得要赖着你的话，这个就很费事。有一些房子，买来之后才知道产权有瑕疵。我之前还碰到过欠了10年水电费的事例。
我是2021年买的法拍房。那个时分我刚刚研究生结业，本来优先考虑政府的人才房，那时都在捂盘，开发商觉得开盘越晚，抢得越多。我心态比较着急，就开端挑法拍房了。
购买进程十分消耗心力，绵长而又充溢意外。我大约追了三十多套法拍的房子，中心会有许多人和我一同竞拍，咱们都是抱着捡廉价的心态。我记住，我看的好几套很心动的房子，终究都被撤回去了，由于特别优质的房产，仍是会有人乐意守住的。
▲ 图 / 视觉我国
在竞拍时，每个人心里都有一个底线价格。但这个东西就像赌博相同，在许多人都在出价抢房子的状况下，是会有点上头的。不到终究一刻，你也不知道还会不会有人持续加价。一个起拍价20、30万的房子，反而由于它价格低，形成一种哄抢。假如有人不沉着，一向把价格往上抬，终究拍到80万、100万都是有或许的。
我终究买成的那套房，一开端的二十多人报名，到终究只剩下三个人一同比赛。咱们都是以最小的单位，5000块一次，这样去加价。我猜对面是一位大哥，一会儿加了1万，我就觉得他有点激动，赌性上来了。说实话，他加的是1万，又不是加10万，这个价格不会吓到我，反而抬高了价格，咱们都得不到优点。
我的战略是，每次都按最贱价去加。并且我加价的方法或许让对方气愤，都是踩在倒计时终究几秒。对方认为我要抛弃了，但在倒计时完毕前，我却紧追不舍。那次拍卖，后边几回竞价时，那套房子的价格现已追到我的临界点，快到达90%的扣头了。假如再持续抬价的话，我或许就撑不住了。
好在，在我终究一次加价5000块后，屏幕背面的别的两个人都抛弃了。
房子居然被我拍下来了。那天，我正好在朋友家，心里仍是很难确认，如同就要跟那个生疏的当地发生一种连接了，我跟家人发了个音讯，告知他们房子买到了，但仍是觉得有一点模糊。一百多万，这是我在淘宝上花过的最大一笔钱了。
▲ 拿到房产证。图 / 受访者供给
那套房子是在法拍房限购之后买的，终究算起来，仍是比市道价低了二三十万，扣头率大约是89折。但刚买完房子，我就去了攀枝花行政学院。那一年，房价现已有些稳不住，其实我是能够等一段时刻再买房的。所以现在想起来，仍是会有一点点惋惜，模糊觉得假如再往后边一点买，是不是能够省下更多钱？
很难说，法拍房值不值得抄底。到现在，我也还会上法拍房的主页去刷一刷，我看成都现在的法拍房，扣头差不多是7折。一些老小区的房子，乃至打到了5折。即便是这样，法拍房也归于一个冷清的局势。前几天，我刷到一个68平方米、坐落双地铁口的房子，本来一百多万，现在打折到了60万。这种在从前十分抢手的房子，现在一拍都流拍了。
房子的价值，这个东西是看不见摸不着的。或许，买房没有刚需，住宅才是。后边，我由于作业的改变，又回到了成都。具有归于自己的房产，的确也会让我在城市里有一种特别的归属感。
▲ 图 / 视觉我国
谁知道呢。曩昔几年，成都还有许多烂尾楼被法拍，由于开发商欠银行钱，所以把业主的房子典当了出去。现在，政府施行保交方针，总算推进房子去破产重整。有房的人能够住回自己的房子，断供的人也有时机去洽谈还账，想买房的人还有时刻去等候和考虑。让商场冷静下来，这或许是件功德。
其实谈到法拍房，看到那么多陷深陷债款的人，失掉作业的人，以及不敢买房的人，感觉咱们就像被困在这儿了。假如一切人都停下来，变得畏畏缩缩了，社会财富没有在这个进程中增值，这是一件很惋惜的工作。商场仍是需求活动起来，这需求整个社会的联动。
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