法拍房能捡到“漏”吗？

liukang20244天前吃瓜科普527

作者 | 《财经》记者王丽娜修改 | 苏琦

法拍的房子，背面牵涉的案子以民商事胶葛为主，有不少是在运营活动中，拿房产做典当、担保告贷或告贷，无力归还后房子被法拍

北漂九年后，张苓（化名）在北京买下了归于自己的榜首套房。2024年1月收房后，张苓投入到房子装饰前的预备。

这是一套法拍房。张苓从一个购物网站旗下的司法拍卖途径，拍下这处房子。2023年9月1日，张苓参加这处法拍房的竞拍。房子起拍价为500余万元，引来六人参加竞拍。尽管每次加价起伏为2万元，但跟着参拍人你一笔我一笔的竞相加价，竞拍价很快推升了三四百万元。

眼看竞赛剧烈，“以为拍不下来了”，张苓配偶不再盯着出价，各自坐在沙发上刷起手机，让中介人员代为出价。其时，正逢一些城市连续出台“认房不认贷”方针，部分购房者的购房热情高涨。

竞拍前，张苓配偶设定了最高可承受的心思价位——1000万元，超越这个价就不拍了。好在通过约一个半小时的竞价比赛，出价停在990万元，其他人出局，张苓成功拍下这处房子。

其时，一些城市先后进入存量房买卖为主的年代，在存量房中，近年来新增的法拍房房源中不乏一些优质房产。法拍房是被法院强制履行并拍卖的房产，法拍房的来历包含金融组织告贷胶葛、民间假贷胶葛，以及刑事案子中罚没的房产等。自2017年法拍房全面上网拍卖以来，为购房者供给更多挑选时机。一起，一些一般的购房者依据价格等要素，将购房目光投向法拍房。这是一个购房扣头和不知道危险并存的商场。

他们，争拍法拍房

在购房商场上，张苓配偶归于刚需人群，此前一向租房寓居，孩子出世后，两人期望给孩子一个安稳的家，安居下来。配偶俩自2015年来京，手里逐步堆集一些财物。“是时分把钱花在有必要干的事情上了”，张苓告知《财经》。

2022年下半年，张苓配偶打定买房的主见，开端挑选房源。看过二手房和新房，重复衡量不同类型房子的首付、可告贷额度、税费等信息，再比对配偶俩心中的购房方针。

“90后”的张苓表明，尽管是刚需一族，但她并不想为了买房匆促“上车”。张苓配偶开端的抱负房产是，坐落北京“三环以内的大房子”，面积在100平方米以上，楼盘建成年限在10年内，总价不超越1000万元，首付款不能太高。挑来选去，几无或许一起匹配这些需求。张苓逐步将买房预期调整到“四环以内”“年限15年内”。

在四处看房中，有亲朋向张苓主张能够看观点拍房。张苓的挑选规模增大，中介组织给张苓引荐了一套京西南四环的一处房子，三室两厅，低密度洋房社区，并预估950万元能够成交，这正是她心仪的房子。而那个小区的房子套数不多，二手房罕见出房，依照其时的商场价算，总价约在1150万元-1200万元间。

看过中介供给的房子背调信息，并实地看房之后，张苓决议参加竞拍。张苓了解到，原房主以房典当处理告贷用于公司运营，后因不能履约还贷发生司法胶葛，债款人向法院请求拍卖房子清偿债款。这种类型的法拍房，归于张苓配偶可承受的类型，公司运营“有赔有赚很正常”。

看中那套房子后，张苓交纳保证金获得竞拍资历，便等候2023年 9月1日的开拍。其时正值一些城市宣告“认房不认贷”方针，房市升温。通过多轮竞价，张苓成功拍下那套房子。2023年12月，张苓拿到房产证，随后与原房主洽谈腾房事宜。

2024年2月底，在广东省惠州市，30岁的小沈拿到房产证，房子相同是通过竞拍法拍房而来。

小沈自称，此前租房寓居，备受房子隔音差、房东刁难等困扰，等候自己提早买房，但“钱包又不给力”。本年1月，朋友发来的一套法拍房链接，让小沈的购房日程提早。那是一套70平方米的两居室，起拍价58.5万元，而同小区同户型面积的二手房约在88万元-92万元。房子所在的地段、面积、预估总价等，小沈都比较满意，在实地造访并多方咨询后，小沈动心。

竞拍那天，是一个周末，小沈提早一天设定好闹钟，早早起床等候竞拍。不过，开拍后，只要小沈1人参拍，小沈榜首时间出价58.5万元，并竞价成功。小沈表明，同小区同户型面积的二手房商场价在88万元-92万元之间，“用最低的价格买下了这套房子，能够说比较惊喜”。

参拍之前，小沈曾问询亲朋，收到的多是劝止主张，以为法拍房危险太大、不是很吉祥。得知小沈成功拍下并拿到房产证后，亲朋们都以为买下的房子“性价比很高”，小沈“很有勇气”。现在，小沈收房后，装饰已告结尾，离入住不远。因装饰预算有限，小沈不打当作太多改动和硬装，只对房子从头刷漆，置办家具家电，等候通过软装面目一新。

2023年12月，徐俐（化名）参加北京一处法拍房的竞拍。徐俐配偶不考虑学区房，期望所买的房子，离两边工作单位近一些，小区环境相对好、楼龄不算旧、采光较好的房子，并因而圈定了几个小区。偶尔看到方针小区有法拍房的信息后，尽管房子存有瑕疵，比方房子的所有权人还未处理过户，告贷方面也存在不确认性，两人仍是决议参拍，并预估不会有太多竞拍者参加，没准儿能以起拍价成功竞拍。但开拍前徐俐发现，报名人数有十人，超乎两人意料，并顺势提高了出价预算。

这次参拍算是一场“陪跑”。徐俐在拍卖成交前十分钟，看竞赛剧烈抛弃竞相出价。那套房子的起拍价为415万元，终究加价120万元成交，超越徐俐的最高出价20万元。算下来，成交单价约7万元/㎡，周边相同房源的小区商场价约7.5万元/㎡。

法拍房的商场

在法拍房商场，时机与危险并存。

在竞拍前，小沈也考虑过危险“怕踩坑”。关于法拍房，小沈设置了一些红线，比方房子太旧、方位欠好、涉刑事案子、需求二次过户、原房主债款胶葛太多等，一概不予考虑。小沈了解到，原房主的房子被拍卖是因向银行典当告贷后，无力归还被强制履行拍卖，这是她能够承受的类型。与小沈相似，张苓还将涉刑事案子和涉高利贷的原房主扫除在外。

在房地产职业耕耘19年的曹辉，这七年多来专心司法拍房商场，是北京东方瀚海拍卖有限公司（下称东方瀚海拍卖）的董事长。2016年，北京法拍房商场开端互联网化，曹辉建立瀚海拍卖。2016年8月，最高人民法院出台《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规则》，清晰自次年1月1日起，法院以拍卖方法处置产业的，应当采纳网络司法拍卖方法。这其间较为引人重视的产业类型便是房产。

曹辉告知《财经》，他其时判别，跟着我国城市建设和开展从增量年代转向存量转化年代，网络拍卖推广后，拍卖的房源数量将上升，一些优质法拍房流入商场，法拍房商场将从一个小众的出资商场，“变成一般购房者都能够阳光通明买卖的商场”。因而，曹辉转化到法拍房商场“赛道”，为竞拍人供给专业的辅拍服务。

法拍房商场在不断招引一般的购房者。2022年起，最高法院通过出台规则，正式将司法拍卖房产归入各地房产限购方针规模，受限购束缚的竞买人将不被答应参加司法拍卖房产竞拍，避免通过司法拍卖投机炒房的行为。

与一般的二手房比较，法拍房的竞拍更为杂乱。曹辉表明，法拍背面相关司法案子，还触及房子权属、不同类型的买卖税费、房子占用、假贷实行状况等，而房产标的高、易手买卖环节很多，竞拍人忧虑呈现危险，“关于一般的购房者来说，遇到一个环节出问题就很费事。”比方，有些房子竞拍前无人寓居，竞拍成功后，却发现原房主与他人签定有长达十年的租借协议，房子腾退遭受难题。

不少法拍房成交价与商场价存在差价，这是招引购房人的最首要要素。依北京市为例，依据瀚海数据院的计算，2023年，北京合计挂牌房源8153套，同比上一年上涨5.05%， 2023年北京市法拍商场合计成交法拍房2771套，一拍成交1843套。其间，法拍房住所挂牌4761套，北京法拍房住所成交均价5.03万/㎡，2023年度二手房均价6.3万/㎡。

对此，曹辉表明，北京近几年的法拍房买卖都比较安稳，住所法拍房的均匀扣头一般在八折到八二折之间，抢手房源的扣头率在九折至九五折之间。一些参拍者会挑选等候二拍，但二拍时终究的成交价并不一定会低，“因起拍点下降后，更多人参加竞拍反而会推高成交价”。住所流拍的原因则因房子本身的状况各异，但常见的要素，首要是房子本身价值，所在方位及产权状况、后期腾退阻力较多等。

通过对东方瀚海拍卖的成交客户进行画像，曹辉观察到竞拍人的年纪以35岁至50岁为主，竞拍房产的首要需求是自住型，成交的房源中刚需房产占比较大，面积以90㎡以下的小户型占比最多。其间，法拍住所成交价以300万元至600万元为主，占整个买卖量的70%-80%。

曹辉还观察到，这些被法拍的房子，背面牵涉的案子以民商事胶葛为主，有不少是在运营活动中，拿房产做典当、担保告贷或告贷，无力归还后房子被法拍。近年来，法拍中有些涉刑事罚没的房产，其间还能看到原归于官员的房产。

有一些法拍房“身世”更为杂乱。北京市西城区文昌胡同42号1幢-1至2层、2幢1层，近三年来，屡次呈现在法拍途径，此前曾三次流拍，两次买受人悔拍。

对此处房子，广西壮族自治区柳州市中级法院（下称柳州中院）发布的拍卖公告显现，这幢房子分为平房、高楼两栋修建，平房修建面积31.91㎡，高楼修建面积641.35㎡，平房、高楼修建房基占地总面积264.58㎡。规划用处、房子性质均未注明。土地用处为乡镇住所用地、地下仓储，权特点质为国有土地运用权，运用类型为出让。

公告还特意说到，高楼负一层、一层现为商户运用，买受人竞买成交后可自行与该商户洽谈租借事宜，不能洽谈一致的，该商户搬离。平房及高楼二层现有案外人寓居运用，案外人依据前史原因与该房子的此前一任房主存在租借合同联系，租金付出状况不明，该房产拍卖成交后该平房及高楼二层按现状保存。

因而处房子有前史遗留问题，且触及腾退事宜，拍卖进程并不顺畅。据阿里拍卖途径显现，房子2021年上拍时评评价为9823万余元，起拍价为6876万元，因无人出价流拍。当年12月和次年3月，起拍价调整为榜首次起拍价的八折即5500万元，依然流拍。2023年10月，拍卖公告称，经向税局定向询价，反应成果为552万元，依拍卖相关规则确认该标的物起拍价为552万元。这次拍卖引来31人报名竞拍，通过533次出价，参拍人以3700万元竞价成功。

但随后，买受人未能在规则的期限内缴清悉数竞拍金钱，法院按悔拍处置。一个多月后，再次开拍时买受人又悔拍。2024年2月18日，这处房子再次开拍。2024年2月19日竞拍完毕，以3135万元成交。与552万元的起拍价比较，溢价率467.93%，成为北京市2月法拍房溢价率最高的标的。

2024年3月，《财经》问询柳州中院所托付的辅佐组织，担任咨询的工作人员表明，这处房产确已拍出。在西城区文昌胡同42号，在此运营的饭馆仍在经营，饭馆一名工作人员表明，“前段时间碰到不少人来这儿看房摄影。”

法拍背面，有人失落，有人争拍

没准能在法拍房商场上“捡漏”，是不少人参拍和围观法拍房的原因之一。

一名法拍房辅拍组织的中介人员告知《财经》，不少法拍房竞拍人，原本就有购房需求，有意或无意中了解到法拍房后，期望在法拍房商场上看看能否找到“捡漏”的时机。别的，自2018年起法拍房源逐年增多，一般购房者在网络查找方针购房区域时也会搜到邻近的法拍房房源，“曾经或许这一片才有一套法拍房，现在或许变成不少片区每个大街都有。”

关于近年来法拍房房源数量的添加，北京中指信息技术研究院的相关剖析人士对《财经》表明，近些年来，因为企业商户和个人资金流通开裂或收入来历削减然后抗危险失衡，然后导致典当物走向法拍途径。一起，法拍房商场买卖系统的不断完善，履行单位对法拍房源利害要素进行通明公示，进一步提高了法拍房源买卖的决心。

在搜索法拍房时，重视法拍的人群各有各的考虑。前述中介人士介绍，竞拍人群中有一些是刚需人群，“（买房）我得垫着脚往上够，想办法天天揣摩，怎样能让首付变得少一点，告贷贷的多一些。”但也有一些咨询的刚需人群表明，手头的钱尽管不多，但忧虑法拍遇到一些问题，因而甘愿多花几十万元，“顺心顺意购买二手房”。关于刑事案子罚没的房产，一些购房者以为原房主“判刑了”“落马了”，这很不吉祥，但也有一些购房者不垂青这个要素。部分因触及职务犯罪案子被罚没的房产，不乏一些地理方位不错、比较稀缺的房源，典当或担保危险不高，在有些购房者看来是比较优质的法拍房，因而参加竞价。一些具有学区特点的法拍房房产，也会招引竞拍人参拍，2023年北京市西城区的一处法拍房，近20人竞拍，通过多轮竞价后成交价与商场价适当。

这名中介还观察到，一些人购买法拍房时兼具自住和出资特点，但也有人抱着出资的心思。上一年7月，他的一名客户成交朝阳区一处500余万元的法拍房，找他竞拍时清晰表明，便是为了出资，买下来短期租借后再易手买卖。而一些竞拍商业类法拍房的人，更垂青出资报答率，“赌的便是价格上涨或出资报答”。

而简直每套被法拍的房子背面，都有一个“失利”的故事。王伟律师在成都执业，这几年来，王伟触摸了多个强制履行触及法拍房的事例，深入感受到处理的案子背面是“他人的人生”。

2023年12月，王伟伴随履行法官到成都一处典当房子的现场进行勘验，王伟是债款组织的署理人，那处房子行将面对法拍。

勘验现场当天，虽经法官告诉，房主并未来到现场。一进入房内，门口迎面看到的是房主一家人的全家福，两个孩子都还年幼。行将失掉这处房子，房主带领孩子已回老家，这让王伟五味杂陈。

房子的主人是债款人，自称此前接受工程生意，因工程款没到位，资金周转不畅，便将房子典当向金融组织告贷，工程生意不如意又转行养殖业，遭受疫情后，资金缺口越来越大，因无力归还债款被申述。了解到房主的状况，王伟曾极力和谐债款人，表明可减免数十万元的利息，但对方无力凑齐本金。进入诉讼后，房主依然没有还款来历，还缺少清晰的还款方案，案子宣判后债款人请求强制履行。

王伟对《财经》记者表明，他观察到的法拍房事例，债款人大多是堕入三角和多重债款，或许公司运营不善，很少归于成心欠债不还的“无赖”。还有人归于夫妻离婚时，因产业切割发生胶葛，房子被请求强制履行拍卖。

2024年3月，王伟署理的另一起案子，法拍的房子正在等候二拍。因房子归于老旧小区，没有电梯，且房内有人寓居，榜首次上拍时因无人参拍流拍。这处房子的主人是一个退休的教师，此前开设一家文化领域的公司，五年前自称因公司周转需求处理房子告贷，但因公司合同款迟迟未能回收，导致资金链开裂房子被法拍。

关于法拍房商场规则，曹辉以为法拍房与二手房商场具有正相关性。2024年以来，购房方针逐步开释。住建部分和金融监管组织，要求及时和谐处理房地产商场中存在的困难和问题，赶快推进城市房地产融资和谐机制加速落地收效。近几个月，法拍商场的活跃度有所上升。比方，本年2月，北京通州区免除购房“双限”，在通州落户或工作家庭，契合全市限购方针即可在该区域购房。最近，通州买房的活跃度和参拍人数均有提高。

（来历：《财经》杂志）

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